Business plan esempio
IMPRESA IMMOBILIARE
Abbiamo creato un esempio di business plan per tutte le principali attività: guarda la lista completa.
Questo esempio di business plan per un’operazione immobiliare è stato realizzato con il software specifico di Bsness.com
Con questo questo programma siamo stati in grado di ottenere:
- il budget economico e finanziario a 5 anni di un’operazione immobiliare:
- sviluppare 2 scenari alternativi utilizzando le variabili messe a disposizione ed ottenendo tutti i grafici, tabelle e bilanci che vedrete di seguito.
Abbiamo poi creato in modo semplice il documento di business plan per un’operazione immobiliare servendoci dell’esempio precaricato e modificandolo dove opportuno per adeguarlo al progetto.
Il documento che abbiamo creato è stato poi utilizzato per la richiesta di finanziamenti a fondo perduto e di un prestito bancario.
Nel documento abbiamo dimostrato alla banca:
- la capacità dell’impresa di pagare regolarmente le rate in scadenza;
- l’equilibrio finanziario dell’impresa stessa attraverso la bontà degli indici di bancabilità calcolati con il software DSCR incluso nel pacchetto.
Ottima idea, con l’esempio e il software, fare il business plan per il nuovo negozio online è stato facile e davvero veloce. Abbiamo lasciato senza parole il direttore di banca che non credeva l’avessi fatto io da sola!! Ci ha anche confermato che era tutto in ordine anche per le loro nuove linee guida EBA.
Grazie per l’ennesimo esempio che avete pubblicato sul sito. Li usiamo in classe a scopo didattico e sono sempre un’ottima base di lavoro.
Questo esempio è stato creato con il software specifico per fare da solo il business plan di un’impresa immobiliare
1. La descrizione sintetica del business plan per un’operazione immobiliare
Il nostro progetto è quello di acquistare una porzione di terreno e la vecchia palazzina costruita sopra di esso, situata in un piccolo paese della periferia della città per ristrutturarla completamente.
Vogliamo ottenere dalla ristrutturazione dell’immobile, 4 appartamenti distinti di alto livello, sia per l’estetica che per l’alta qualità dei sistemi di costruzione, dei materiali usati e dei consumi energetici.
Abbiamo quindi analizzato, per mezzo del presente lavoro, tutti gli aspetti dell’operazione immobiliare, fin nei minimi dettagli.
Il prodotto offerto dalla nostra impresa immobiliare
Realizzeremo 4 appartamenti di 150 metri quadrati di cui 2 a piano terra con ampio giardino privato di 200 mq per ciascun appartamento e due al primo piano con mansarda privata abitabile per circa 70 metri quadrati, in più i 4 garage privati interrati.
Il Prezzo di vendita degli appartamenti sarà di 2.700 euro al mq per quelli al primo piano e di 3.000 euro al mq per quelli a piano terra.
Il progetto prevede già la variante, su richiesta, per la realizzazione di un ascensore per l’accesso diretto ai due appartamenti al primo piano.
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• La clientela della nostra impresa
La clientela a cui intendiamo rivolgerci è costituita da famiglie e coppie benestanti con situazioni lavorative solide già in possesso di un loro capitale iniziale e in grado di garantire facilmente eventuali mutui accesi per l’acquisto delle unità immobiliari.
• Cosa spingerà i clienti ad affidarsi alla nostra impresa immobiliare
Le motivazioni principali per le quali i nostri clienti vorranno acquistare i nostri appartamenti saranno prima di tutto la qualità della costruzione e dei materiali usati, per le finiture di alto livello, per la posizione tranquilla e comoda a tutti i servizi.
Sarà inoltre premiante la vicinanza ai mezzi pubblici, raggiungibili a piedi, e ad un grande parco con giochi per bambini e per lo svolgimento di attività sportive.
• L’organizzazione interna
Ci appoggeremo a imprese esterne per la ristrutturazione dell’immobile, per la realizzazione degli impianti e per tutti i lavori di rifinitura.
Ogni impresa sarà specializzata nel proprio campo, lavori in muratura, impianti elettrici, idraulici, pavimentazioni, infissi, domotica, giardinaggio ecc.
Ogni impresa sarà selezionata con un attento lavoro di selezione sulla base delle tariffe, delle referenze e della valutazione dei lavori realizzati in precedenza nonché all’affidabilità dimostrata sui tempi di consegna.
• Risorse umane e esperienze dei componenti del progetto immobiliare
I due soci si occuperanno del progetto, della direzione lavori e della scelta delle imprese.
Un socio è architetto e l’altro è geometra ed entrambi hanno un’esperienza decennale nel settore immobiliare.
I soci seguiranno costantemente i lavori e saranno praticamente sempre presenti in cantiere.
Il fabbisogno finanziario per la realizzazione dell’operazione immobiliare
Le risorse finanziarie necessarie derivano da:
capitale proprio per un ammontare di 200.000 euro;
un mutuo ipotecario erogato dalla banca di 450.000 euro al tasso del 4% da fare rientrare in 48 mesi.
I risultati finanziari ed economici dell’operazione immobiliare
Da questo progetto vorremmo arrivare ad ottenere un ricavo netto complessivo di circa 2.000.000 di euro in un lasso di tempo di 3 anni.
Viste le dimensioni ridotte dell’opera senza dubbio non andrà a creare scompensi o variazioni agli equilibri dell’attuale mercato della zona.
Riteniamo che, visti gli ottimi prezzi a cui saranno proposti sul mercato i nostri appartamenti, riusciremo a venderli in tempi molto brevi.
L’intento è di venderli sulla carta, cosi da ottenere in anticipo parte della liquidità.
Potremo cosí richiedere una serie di acconti sullo stato avanzamento lavori riducendo il fabbisogno finanziario.
Analisi swot per l’impresa immobiliare
A fianco riportiamo l’analisi dei punti di forza e di debolezza della nostra impresa e cioè i fattori interni all’organizzazione.
Evidenziamo, tra tutti, il basso costo della nostra struttura e le competenze della compagine sociale.
Come punto di debolezza abbiamo invece individuato l’assenza di una presenza on-line dell’impresa.
Nella parte bassa dell’analisi swot abbiamo invece individuato le opportunità e le minacce di natura esterne.
Tra le opportunità spicca la crescita del mercato immobiliare sia a livello di prezzi che di transazioni.
Quanto alle minacce abbiamo invece individuato il rischio di aumento del costo delle materie prime e dei semilavorati.
Capitolo 2 – Analisi del mercato immobiliare
Nel mercato residenziale il primo semestre dell’anno 2020 aveva mostrato una notevole flessione, con una tendenza del -15,5% nei primi tre mesi, e del -27,2% nel secondo trimestre.
La previsione per il quarto trimestre farà chiudere l’anno sulle cifre delle 500.000 unità transate (-17,1%) in base allo scenario “standard”, o 491.000 unità transate (-18,7%) innbase allo scenario “strong”.
In considerazione del fatto che, prima del Covid-19, erano previste per l’anno corrente un numero di compravendite intorno a 612mila, è quindi chiara la fetta del mercato che é venuta meno.
Un settore che, al contrario , non avrà conseguenze negative è quello delle ristrutturazioni e riqualificazioni, grazie principalmente al Superbonus110%.
2.1 Segmentazione del mercato di riferimento della nostra impresa immobiliare
Il nostro target di mercato è rappresentato da famiglie e coppie con uno stato sociale medio già in possesso di una parte del capitale necessario all‘acquisto.
L’area nella quale intendiamo realizzare gli appartamenti sta avendo una forte attrattiva grazie alla costruzione di un nuovo centro commerciale e di un’area destinata ad affici nella quale molte imprese stanno spostando la loro sede.
2.2 L’evoluzione del mercato immobiliare della zona
I prezzi di mercato nella zona della nostra opera di costruzione dopo una fase di notevole decrescita stanno ora ricominciando a crescere in modo significativo.
Di conseguenza crediamo di poter vendere in tempi brevi i nostri appartamenti vista l’ottima proposta di qualità e prezzo.
I prezzi sono comunque in linea con le altre offerte sul mercato.
2.3 La concorrenza della zona
In questo momento nella zona sono presenti solo un paio di opere di costruzione di palazzine molto più grandi e di tutt’altra tipologia, quindi non avremo nessun tipo di concorrenza.
Capitolo 3 – le opere realizzate dall’impresa immobiliare
3.1 La descrizione tecnica del prodotto offerto
Le unità immobiliari che realizzeremo saranno di alto livello qualitativo con finiture di pregio.
Saranno concepite con i canoni e le tecnologie di ultima generazione per avere il minimo consumo energetico quindi collocate in classe A.
In più sono previsti sui tetti i pannelli solari per produrre autonomamente una parte dell’energia necessaria.
3.2 Le tempistiche per la consegna delle unità immobiliari
La realizzazione e completamento delle unità immobiliari è prevista in 24 mesi.
È già stato previsto un margine di sicurezza nei tempi di consegna anche per consentirci di realizzare le personalizzazioni richieste degli acquirenti.
Capitolo 4 – Il piano di marketing dell’impresa immobiliare
Dal momento che operiamo in questo settore non abbiamo ritenuto opportuno realizzare un piano di marketing ne promozionale ma ci affideremo ad alcune agenzie immobiliari per la vendita delgli appartamenti.
Sono state con esse concordate delle provvigioni per la collaborazione e la vendita del 2,5%.
4.1 Prezzo di vendita dell’immobile ristrutturato
Il prezzo di vendita è stato stabilito sulla base degli attuali prezzi di mercato in contraddittorio con le agenzie immobiliari alle quali ci siamo rivolti. Riportiamo di seguito il dettaglio dei prezzi:
4.2 Le attività promozionali
La promozione dell’immobile avverrà attraverso le agenzie immobiliari e quindi per mezzo della pubblicazione su riviste online e cartacee specializzate.
Sul luogo di costruzione verrà inoltre esposta specifica cartellonistica con i riferimenti per contattarci direttamente.
4.3 Politiche e tecniche di vendita dell’unità abitativa offerti
Gli appartamenti saranno venduti tramite un’agenzie immobiliare locale.
Capitolo 5 – L’organizzazione dell’impresa immobiliare
Per realizzare l’immobile e per la direzione dei lavori ci avvarremo della collaborazione esterna di un ingegnere architetto e del suo collaboratore geometra e di imprese specializzate conosciute ed affermate nel settore e nella nostra zona.
5.1 e mansioni e i ruoli
Tutte queste risorse umane che collaboreranno con la nostra impresa possiedono un’esperienza decennale e sono un riferimento nella zona di qualità serietà e puntualità nelle consegne.
Come anticipato l’architetto incaricato possiede un alto prestigio grazie ai suoi molteplici lavori di alto livello.
5.2 La scelta della forma giuridica
La nostra è una società a responsabilità limitata con un capitale di 100.000 € che verrà interamente versato nei primi mesi di attività.
5.3 Esperienze, conoscenze e tecnologie utilizzate per il progetto di ristrutturazione
Saranno utilizzate le ultime tecnologie più avanzate nel campo della costruzione edile del risparmio energetico della domotica della produzione dell’energia autonoma dell’impianto dei pannelli solari, insomma in qualsiasi campo per garantire la massima resa e riuscita degli appartamenti realizzati.
5.4 La scelta delle imprese di costruzione
Per la costruzione dell’immobile, gli impianti e le finiture ci rivolgeremo ad imprese edili ed artigiani locali.
5.5 I fornitori e le imprese collaboratrici
Le imprese alle quali abbiamo affidato i lavori sono tutte piccole imprese del territorio senza un grande potere contrattuale che anche grazie alla nostra esperienza nel settore possono essere facilmente sostituibili in caso di necessità durante l’esecuzione dei lavori.
5.6 Come tuteleremo l’ambiente
Non prevediamo particolari problemi legati all’ambiente e provvederemo comunque a smaltire ogni materiale residuo secondo quanto previsto dalle normative in vigore.
Capitolo 6 – Il piano economico e finanziario dell’impresa immobilare
6.1 I ricavi dei vendita
L’oggetto della nostra attività, analizzata per mezzo del business plan, consiste nell’acquisto di una porzione di terreno edificabile dove è già presente una vecchia costruzione che andremo a ristrutturare completamente.
L’immobile sarà suddiviso in 4 appartamenti di 150 metri quadrati.
Due si troveranno al piano terra con ampio giardino privato di 200 mq e due al primo piano con mansarda privata abitabile di circa 70 metri quadrati.
Ogni appartamento avrà il proprio garage privato al piano interrato.
Il Prezzo di vendita degli appartamenti sarà di 2.700 euro al mq per quelli al primo piano e di 3.000 euro al mq per quelli a piano terra.
La differenza prezzo è dovuta per il fatto che le unità a piano terra offrono una maggiore comodità e avranno a disposizione un ampio giardino privato.
Le opere di realizzazione del nuovo immobile sono tutte affidate a imprese esterne eccetto alcuni lavori tecnici svolti internamente.
Abbiamo considerato un tempo di realizzazione di circa 24 mesi con SAL mensili.
Il nostro obiettivo è quello di vendere le quattro unità immobiliari sulla carta ed è per questo che abbiamo ipotizzato di concludere la vendita di tutti e quattro gli appartamenti entro il primo semestre del quarto esercizio.
Prevediamo il pagamento da parte dei clienti di un acconto del 20% e poi ulteriori acconti del 20% ogni sei mesi fino alla consegna e pagamento del saldo.
La società verrà costituita con un capitale sociale di 200.000 €.
Sulla base dei presupposti precedentemente illustrati, i ricavi calcolati nei cinque anni presi in esame sono quelli riportati nella tabella riportata di seguito:
6.1.2 Le agevolazioni a fondo perduto
L’impresa immobiliare parteciperà ad un bando gestito dalla camera di commercio della nostra provincia per l’erogazione di un piccolo contributo a fondo perduto in conto esercizio.
Si tratta di un’agevolazione a fondo perduto di € 5.000 che verrà erogata interamente nel mese di settembre a fronte della rendicontazione di spese per il personale di almeno diecimila €.
Verrà anche richiesta la presentazione del presente documento di business plan.
6.2 Il calcolo dei costi per il progetto immobiliare
Di seguito esaminiamo tutti i costi che sosterremo divisi per area e per tipologia.
6.2.1 Costi variabili per la ristrutturazione dell’immobile
I costi variabili sono rappresentati dai vari interventi di ristrutturazione affidati in subappalto ad imprese edili di fiducia e quotate al mq.
Tali costi sono stati calcolati sulla base degli stati di avanzamento lavori previsti nel piano di attuazione del progetto.
6.2.3. Costi fissi
I costi fissi sono rappresentati principalmente dalle spese per l’assunzione del personale dipendente che dovrà ricoprire le seguenti mansioni: direttore lavori, impiegata amministrativa, amministratore delegato e un tecnico di cantiere.
Gli altri costi fissi sono rappresentati dalle spese per il commercialista, le assicurazioni per l’attività, le consulenze legali, le spese pubblicitarie, le spese di energia e di trasporto.
6.3 Gli investimenti per il progetto di ristrutturazione
Gli investimenti in beni materiali e immateriali che andremo a sostenere sono costituiti da:
- un ufficio di piccole dimensioni prefabbricato e collocato nei pressi del cantiere di costruzione;
- gli arredi necessari al funzionamento dell’ufficio;
- hardware e software;
- spese di costituzione della società.
L’area fabbricabile è considerata come merce ed è dunque indicata tra gli acquisti e le rimanenze finali.
I ponteggi saranno acquisiti con la formula del noleggio.
Nella tabella seguente è riportato il dettaglio degli investimenti da effettuare con indicazione della data di acquisizione, modalità e importo degli ammortamenti.
6.4 Il calcolo del break even point del progetto immobiliare
Secondo le nostre previsioni vi è un’alta probabilità di attuabilità del progetto con un raggiungimento del break even point già al terzo esercizio di attività.
Come si evince dal confronto tra il fatturato di pareggio ed il livello dei ricavi negli scenari pessimistico ed ottimistico elaborati, anche nella peggiore delle ipotesi il punto di pareggio verrà raggiunto al quarto esercizio.
6.5 Il fabbisogno finanziario per il progetto di ristrutturazione
Il ricorso a finanziamenti bancari ammonta ad € 550.000 e verrà restituito in tre anni al tasso fisso del 4,5 %
IL RENDICONTO FINANZIARIO DI G&D SRL
Si riporta di seguito il rendiconto finanziario calcolato con il metodo indiretto relativo ai 5 anni di orizzonte temporale scelti per il business plan della nostra impresa immobiliare.
6.5.2 Indici di bancabilità e DSCR per l’e-commerce
Come richiesto dalla banca, abbiamo provveduto anche al calcolo degli indici di bancabilità con il software DSCR.
In questo modo la documentazione per il finanziamento sarà completa e conforme alle nuove linee guida ABE 2021.
Abbiamo infatti provveduto anche alla creazione degli scenari alternativi per l’analisi dei rischi e delle relative contromisure.
6.7.1 Il bilancio CEE dell’impresa immobiliare
Il bilancio previsionale è riportato in forma CEE ma nel Budget analitico allegato sono riportati anche:
- i conti economici e gli stati patrimoniali riclassificati;
- l’analisi di bilancio completa effettuata attraverso 31 indici di redditività, finanziari, patrimoniali e di efficienza.
Al fine di prevedere con il dovuto anticipo ogni possibile evento critico, abbiamo realizzato anche due scenari alternativi in modo da studiarne gli effetti sulla liquidità, sul punto di pareggio, sul fatturato e sugli utili.
Il periodo preso in esame è di cinque anni.
Di seguito si riporta lo stato patrimoniale ed il conto economico dell’impresa immobiliare G&D Srl realizzati utilizzando excel e generati su di un file xls.
7. Conclusioni
In base all’analisi dell’operazione immobiliare realizzata attraverso il Business Plan, riteniamo che il progetto immobiliare abbia ottime probabilità di riuscita con una buona redditività e nel pieno equilibrio finanziario.
