Business plan esempio
IMPRESA IMMOBILIARE
Abbiamo creato un esempio di business plan per tutte le principali attività: guarda la lista completa.
Questo esempio di business plan per un’operazione immobiliare è stato realizzato con il software specifico di Bsness.com
Con questo questo programma siamo stati in grado di ottenere:
- il budget economico e finanziario a 5 anni di un’operazione immobiliare:
- sviluppare 2 scenari alternativi utilizzando le variabili messe a disposizione ed ottenendo tutti i grafici, tabelle e bilanci che vedrete di seguito.
Abbiamo poi creato in modo semplice il documento di business plan per un’operazione immobiliare servendoci dell’esempio precaricato e modificandolo dove opportuno per adeguarlo al progetto.
Il documento che abbiamo creato è stato poi utilizzato per la richiesta di finanziamenti a fondo perduto e di un prestito bancario.
Nel documento abbiamo dimostrato alla banca:
- la capacità dell’impresa di pagare regolarmente le rate in scadenza;
- l’equilibrio finanziario dell’impresa stessa attraverso la bontà degli indici di bancabilità calcolati con il software DSCR incluso nel pacchetto.
Ottima idea, con l’esempio e il software, fare il business plan per il nuovo negozio online è stato facile e davvero veloce. Abbiamo lasciato senza parole il direttore di banca che non credeva l’avessi fatto io da sola!! Ci ha anche confermato che era tutto in ordine anche per le loro nuove linee guida EBA.
Grazie per l’ennesimo esempio che avete pubblicato sul sito. Li usiamo in classe a scopo didattico e sono sempre un’ottima base di lavoro.
Questo esempio è stato creato con il software specifico per fare da solo il business plan di un’impresa immobiliare
Guarda la presentazione del software business plan impresa immobiliare in un minuto!
1. La descrizione sintetica del business plan per un’operazione immobiliare
L’obiettivo di questo documento è di presentare un’opportunità di investimento nell’acquisto di un terreno con un vecchio edificio, per poi procedere con la demolizione e la successiva costruzione di un nuovo edificio residenziale composto da 4 appartamenti da vendere.
L’impresa immobiliare ha identificato un terreno in una posizione strategica, con un vecchio edificio in stato di degrado. L’area circostante è in crescita, con una forte domanda di alloggi di qualità. L’acquisto del terreno e dell’edificio rappresenta un’opportunità di investimento con un notevole potenziale di rendimento.
Obiettivi del progetto:
- Acquisire il terreno e il vecchio edificio al prezzo più vantaggioso possibile.
- Ottenere tutti i permessi e le autorizzazioni necessarie per la demolizione e la nuova costruzione.
- Demolire il vecchio edificio in modo sicuro ed ecocompatibile.
- Costruire un nuovo edificio residenziale con 4 appartamenti moderni e di alta qualità.
- Vendere i 4 appartamenti a un prezzo competitivo, garantendo un buon ritorno sull’investimento.
Il prodotto offerto dalla nostra impresa immobiliare
Il prodotto finale che andremo a realizzare e a vendere consiste in quattro appartamenti di pregio di metrature variabili tra i 140 e i 160 metri quadrati, due situati a piano terra e due al primo ed ultimo piano.
Il prezzo previsto di vendita al metro quadrato degli appartamenti è di 4.000 € per quelli al primo piano e di 3.800 € per quelli al piano terreno.
La differenza di prezzo è dovuta sia alle richieste del mercato che ai minori costi di produzione.
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• La clientela della nostra impresa
La clientela a cui intendiamo rivolgerci è costituita da famiglie e coppie benestanti con situazioni lavorative solide già in possesso di un loro capitale iniziale e in grado di garantire facilmente eventuali mutui accesi per l’acquisto delle unità immobiliari.
• Cosa spingerà i clienti ad affidarsi alla nostra impresa immobiliare
Per massimizzare la visibilità e attrarre potenziali acquirenti, verrà implementata una strategia di marketing mirata che includerà la pubblicità online e off-line, l’organizzazione di giornate di visita e la collaborazione con agenzie immobiliari locali. Inoltre, verranno offerti incentivi e agevolazioni fiscali per facilitare le vendite.
• L’organizzazione interna
Ci appoggeremo a imprese esterne per la costruzione dell’immobile, per la realizzazione degli impianti e per tutti i lavori di rifinitura.
Ogni impresa sarà specializzata nel proprio campo, lavori in muratura, impianti elettrici, idraulici, pavimentazioni, infissi, domotica, giardinaggio ecc.
Ogni impresa sarà selezionata con un attento lavoro di selezione sulla base delle tariffe, delle referenze e della valutazione dei lavori realizzati in precedenza nonché all’affidabilità dimostrata sui tempi di consegna.
• Risorse umane e esperienze dei componenti del progetto immobiliare
Oltre alla compagine sociale composta dai sig.ri Guendalini e Davalli, operanti nel settore da più di vent’anni, ci avvarremo di personale tecnico esperto sia per la direzione lavori che per tutti i calcoli necessari alla realizzazione a regola d’arte dell’opera. Il progetto è realizzato da uno studio di architettura molto conosciuto nella nostra città.
Il fabbisogno finanziario per la realizzazione dell’operazione immobiliare
Le risorse finanziarie necessarie derivano da:
capitale proprio per un ammontare di 200.000 euro;
un mutuo ipotecario erogato dalla banca di 550.000 euro al tasso del 4% da fare rientrare in 48 mesi.
I risultati finanziari ed economici dell’operazione immobiliare
Da questo progetto vorremmo arrivare ad ottenere un ricavo netto complessivo di circa 2.000.000 di euro in un lasso di tempo di 3 anni.
Viste le dimensioni ridotte dell’opera senza dubbio non andrà a creare scompensi o variazioni agli equilibri dell’attuale mercato della zona.
Riteniamo che, visti gli ottimi prezzi a cui saranno proposti sul mercato i nostri appartamenti, riusciremo a venderli in tempi molto brevi.
L’intento è di venderli sulla carta, cosi da ottenere in anticipo parte della liquidità.
Potremo cosí richiedere una serie di acconti sullo stato avanzamento lavori riducendo il fabbisogno finanziario.
Guarda il video tutorial completo del software business plan impresa immobiliare
Analisi swot per l’impresa immobiliare
A fianco riportiamo l’analisi dei punti di forza e di debolezza della nostra impresa e cioè i fattori interni all’organizzazione.
Evidenziamo, tra tutti, il basso costo della nostra struttura e le competenze della compagine sociale.
Come punto di debolezza abbiamo invece individuato l’assenza di una presenza on-line dell’impresa.
Nella parte bassa dell’analisi swot abbiamo invece individuato le opportunità e le minacce di natura esterne.
Tra le opportunità spicca la crescita del mercato immobiliare sia a livello di prezzi che di transazioni.
Quanto alle minacce abbiamo invece individuato il rischio di aumento del costo delle materie prime e dei semilavorati.
Capitolo 2 – Analisi del mercato immobiliare
Nel mercato residenziale il primo semestre dell’anno 2020 aveva mostrato una notevole flessione, con una tendenza del -15,5% nei primi tre mesi, e del -27,2% nel secondo trimestre.
La previsione per il quarto trimestre farà chiudere l’anno sulle cifre delle 500.000 unità transate (-17,1%) in base allo scenario “standard”, o 491.000 unità transate (-18,7%) innbase allo scenario “strong”.
In considerazione del fatto che, prima del Covid-19, erano previste per l’anno corrente un numero di compravendite intorno a 612mila, è quindi chiara la fetta del mercato che é venuta meno.
Un settore che, al contrario , non avrà conseguenze negative è quello delle ristrutturazioni e riqualificazioni, grazie principalmente al Superbonus110%.
2.1 Segmentazione del mercato di riferimento della nostra impresa immobiliare
La segmentazione del mercato di riferimento è un processo fondamentale per identificare e definire i gruppi di potenziali acquirenti degli appartamenti. Questa strategia ci permette di indirizzare le attività di marketing e promozione in modo più efficace e mirato, aumentando le probabilità di vendita e il ritorno sull’investimento.
Riportiamo di seguito la segmentazione effettuata per individuare il nostro mercato target:
- Demografica: giovani coppie (25-35 anni), famiglie con figli (35-50 anni) appartenenti ad una fascia di reddito media e con una buona istruzione, presumibilmente con laurea o diploma;
- geografica: ci rivolgiamo a persone residenti nella stessa città o zona che desiderino vivere nella vicinanza dei principali servizi quali scuole, negozi, trasporti pubblici ed aree verdi;
- psicografica: il nostro cliente tipo ha uno stile di vita ecologista e al tempo stesso minimalista. Crede nei valori della sostenibilità ed è alla ricerca di un design molto curato e al tempo stesso cerca sicurezza e comodità. Ha una personalità ambiziosa e indipendente;
- comportamentale: i nostri appartamenti saranno utilizzati come prima casa e sarà molto probabilmente il primo acquisto. Il mezzo di acquisto preferito è l’agenzia immobiliare e sarà il primo contatto con la nostra impresa.
Grazie alla segmentazione effettuata potremo sviluppare strategie di marketing e promozione più efficaci e mirate, aumentando le possibilità di vendita e massimizzando il ritorno sull’investimento.
2.2 L’evoluzione del mercato immobiliare della zona
Il mercato immobiliare è in continua evoluzione, influenzato da diversi fattori come la demografia, l’economia, la tecnologia e le tendenze culturali. Di seguito sono riportate alcune delle principali tendenze che hanno caratterizzato l’evoluzione del mercato immobiliare negli ultimi anni e che continueranno a plasmare il settore nel futuro.
- La crescente urbanizzazione ha portato a un aumento della domanda di alloggi nelle città, in particolare nelle aree metropolitane. Questo ha causato una crescita dei prezzi degli immobili e una maggiore densità abitativa, con un’attenzione particolare alla rigenerazione urbana e al recupero di spazi dismessi;
- la crescente consapevolezza delle questioni ambientali e il desiderio di ridurre l’impatto ecologico degli edifici hanno spinto l’industria immobiliare a investire in soluzioni sostenibili e ad alta efficienza energetica. Gli edifici “verdi” e le certificazioni energetiche sono diventati sempre più importanti per gli acquirenti e gli inquilini;
- l’evoluzione tecnologica ha avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare, con l’introduzione di sistemi di automazione domestica, connettività e sicurezza. Le smart home offrono soluzioni integrate per il controllo dell’energia, della sicurezza e del comfort, diventando un fattore chiave nella scelta di un’abitazione per molti acquirenti;
- l’invecchiamento della popolazione e la diminuzione delle famiglie numerose hanno influito sulla domanda di alloggi, con una crescente richiesta di abitazioni più piccole, agevolate e adatte a diverse fasi della vita. Anche la mobilità lavorativa e l’immigrazione hanno avuto un impatto sulla domanda di alloggi e sulle tipologie di abitazioni richieste;
- la pandemia di COVID-19 ha accelerato la tendenza al lavoro da remoto, portando a una maggiore importanza degli spazi abitativi flessibili e delle zone dedicate al lavoro. Questo ha influenzato la progettazione delle abitazioni e ha spinto alcune persone a cercare alloggi in zone meno densamente popolate o con migliore qualità della vita;
- gli investitori, sia istituzionali che privati, continuano a vedere il settore immobiliare come un’opportunità di investimento a lungo termine. Il crescente interesse per gli investimenti immobiliari ha portato a una maggiore professionalizzazione del settore e a nuove forme di investimento, come il crowdfunding immobiliare e i Real Estate Investment Trust (REIT).
2.3 La concorrenza della zona
Analisi dell’offerta:
Gli immobili concorrenti, in vendita nell’area, sono quelli che risultano similari per tipologia, metratura, caratteristiche e prezzi e cioè gli appartamenti di metratura superiore ai 120 mq in classe energetica A o B con tre o più camere ed un prezzo di vendita tra i 3.500 ed i 4.500 € al mq.
Nell’area di riferimento sono attivi meno di 10 cantieri per la costruzione od il recupero di nuovi appartamenti e la domanda attuale sta assorbendo rapidamente le nuove proposte immobiliari.
Analisi dei prezzi:
Gli appartamenti con caratteristiche, metratura e posizione similari a quelli che stiamo costruendo sono offerti, sul mercato, ad un prezzo compreso tra i 3.500 ed i 4.000 € al mq.
Il prezzo degli immobili venduti recentemente nell’area è di poco inferiore ai 4.000 € al mq ed il tempo medio di vendita si aggira sui 30/60 giorni.
È difficile prevedere eventuali fluttuazioni del mercato immobiliare nel prossimo anno, ad ogni modo abbiamo un buon margine per adeguarci ad eventuali diminuzioni dei prezzi di mercato.
Caratteristiche degli appartamenti e differenziazione:
I recenti eventi pandemici hanno portato a dare sempre maggiore importanza a caratteristiche come gli spazi esterni e le zone della casa da dedicare al lavoro.
Abbiamo progettato gli appartamenti in modo da soddisfare queste esigenze e possibilmente differenziarci dalla concorrenza e abbiamo valorizzare gli elementi distintivi dell’edificio, come la sostenibilità e l’efficienza energetica.
Capitolo 3 – le opere realizzate dall’impresa immobiliare
3.1 La descrizione tecnica del prodotto offerto
Il progetto prevede la realizzazione di un edificio residenziale composto da 4 appartamenti moderni e di alta qualità, con una superficie complessiva di 600 mq.
Caratteristiche degli appartamenti (ciascuno di circa 150 mq):
Struttura e layout:
Appartamenti disposti su un unico piano, due al piano terreno e due al secondo piano con ingresso indipendente e balconi, giardino e terrazze per ogni appartamento, offrendo spazi esterni privati.
Spazi interni:
- Ampio soggiorno con zona pranzo e accesso diretto al balcone o alla terrazza.
- Cucina moderna e funzionale, dotata di elettrodomestici di alta qualità e spazio per una zona colazione.
- Tre camere da letto, di cui una camera matrimoniale con bagno en-suite e cabina armadio, e due camere doppie con armadi a muro.
- Due bagni completi, di cui uno en-suite nella camera matrimoniale, e un secondo bagno con vasca/doccia, lavabo, WC e bidet.
- Un locale lavanderia/ripostiglio, con spazio per lavatrice, asciugatrice e scaffalature.
Materiali e finiture:
- Pavimenti in parquet di alta qualità nelle zone giorno e notte, e piastrelle in ceramica nei bagni e nella cucina.
- Infissi esterni in alluminio o PVC con vetrocamera per un’ottima coibentazione termica e acustica.
- Porte interne in legno massello con maniglie in acciaio inox.
- Impianto di riscaldamento centralizzato con caldaia a condensazione e radiatori in alluminio.
- Impianto di climatizzazione con pompa di calore per raffrescamento e riscaldamento.
Tecnologia e sostenibilità:
- Sistema di domotica integrato per il controllo di illuminazione, riscaldamento, climatizzazione e sicurezza.
- Pannelli solari fotovoltaici sul tetto per la produzione di energia elettrica e riduzione dei costi energetici.
- Raccolta delle acque piovane per l’irrigazione degli spazi verdi comuni e l’utilizzo in ambito domestico (es. WC).
- Isolamento termico ed acustico ottimale per garantire un elevato comfort abitativo e ridurre i consumi energetici.
(… continua nella versione completa)
3.2 Le tempistiche per la consegna delle unità immobiliari
La realizzazione e completamento delle unità immobiliari è prevista in 24 mesi.
È già stato previsto un margine di sicurezza nei tempi di consegna anche per consentirci di realizzare le personalizzazioni richieste degli acquirenti.
3.3 I servizi accessori
I servizi accessori sono elementi aggiuntivi che possono migliorare il comfort, la qualità della vita e il valore degli appartamenti nel complesso residenziale. Di seguito è riportato un elenco di servizi accessori che intendiamo includere nel progetto immobiliare:
Spazi verdi e aree ricreative:
- Giardino condominiale con zone relax, panchine e spazi per bambini.
- Aree per animali domestici, dove i residenti possono portare i propri animali a passeggio in sicurezza.
- Sala comune, dove i residenti possono organizzare eventi, feste o riunioni di condominio.
Sicurezza e sorveglianza: … continua nella versione completa
Capitolo 4 – Il piano di marketing dell’impresa immobiliare
Abbiamo realizzato un piano di marketing specifico per promuovere e vendere i quattro appartamenti che realizzeremo nel complesso residenziale.
Analisi del mercato e definizione del target:
Abbiamo realizzato uno studio delle tendenze del mercato immobiliare locale, identificando la crescente domanda di appartamenti di alto livello e sostenibili e abbiamo identificato il nostro target di riferimento in coppie giovani e famiglie con un reddito medio-alto, interessate a soluzioni abitative moderne, confortevoli e sostenibili.
Posizionamento e differenziazione:
Ci siamo posizionati come un’opzione di alto livello, sostenibile e tecnologicamente avanzata nel mercato locale differenziandoci sulla base della qualità delle finiture, l’efficienza energetica, la presenza di servizi accessori e l’attenzione all’ambiente.
Creazione del brand e comunicazione: … continua nella versione completa
4.1 Prezzo di vendita dell’immobile ristrutturato
Gli immobili concorrenti, in vendita nell’area, sono offerti ad un prezzo di vendita tra i 3.500 ed i 4.500 € al mq.
Gli appartamenti con caratteristiche, metratura e posizione similari a quelli che stiamo costruendo sono offerti, sul mercato, ad un prezzo compreso tra i 3.500 ed i 4.000 € al mq.
Il prezzo degli immobili venduti recentemente nell’area è di poco inferiore ai 4.000 € al mq ed il tempo medio di vendita si aggira sui 30/60 giorni.
4.2 Le attività promozionali
Strategie di promozione online:
- lancio di un sito web per “GreenLux Residences”, con informazioni dettagliate, immagini, piantine e modulo di contatto per prenotare visite;
- inserimento degli appartamenti su piattaforme di annunci immobiliari online come Immobiliare.it, Casa.it e Idealista;
- avvio di campagne pubblicitarie su Facebook, Instagram e Google Ads, targettizzate per raggiungere il pubblico di interesse nella zona geografica di riferimento.
Strategie di promozione offline: … continua nella versione completa
4.3 Politiche e tecniche di vendita dell’unità abitativa offerti
Le modalità di vendita degli appartamenti sono cruciali per garantire una transazione efficiente e soddisfacente sia per l’impresa immobiliare che per gli acquirenti.
Di seguito sono elencate le modalità di vendita che utilizzeremo e le relative strategie per massimizzare le opportunità di vendita dei 4 appartamenti nel complesso residenziale.
Vendita diretta:
· L’impresa immobiliare gestirà direttamente la vendita degli appartamenti tramite un team di vendita interno, composto da esperti del settore immobiliare, per gestire le trattative, le visite e la documentazione necessaria.
· Vantaggi: controllo completo del processo di vendita e maggiore flessibilità nelle trattative.
Collaborazione con agenzie immobiliari: … continua nella versione completa.
Capitolo 5 – L’organizzazione dell’impresa immobiliare
Per realizzare l’immobile e per la direzione dei lavori ci avvarremo della collaborazione esterna di un ingegnere architetto e del suo collaboratore geometra e di imprese specializzate conosciute ed affermate nel settore e nella nostra zona.
5.1 e mansioni e i ruoli
Le risorse umane sono fondamentali per il successo dell’impresa immobiliare e per la realizzazione del progetto. Di seguito è presentata una panoramica dei ruoli e delle competenze chiave che sono state coinvolte nell’organizzazione, alcune ricoperte dai soci, altre da dipendenti ed altre ancora da professionisti esterni:
- direttore generale: responsabile della definizione della strategia aziendale, della supervisione delle operazioni e della gestione delle risorse. Tale ruolo è ricoperto da uno dei due soci;
- direttore commerciale: responsabile dello sviluppo e dell’implementazione delle strategie di vendita e marketing per promuovere e vendere gli appartamenti. Il ruolo è ricoperto dal secondo socio.
Sviluppo e progettazione:
- responsabile dello sviluppo immobiliare: supervisiona l’acquisizione di terreni, la pianificazione e lo sviluppo del progetto;
- progettista: responsabile della progettazione degli appartamenti e delle aree comuni, garantendo il rispetto delle normative e l’ottimizzazione degli spazi.
Costruzione e ingegneria: … continua nella versione completa.
5.2 La scelta della forma giuridica
La nostra è una società a responsabilità limitata con un capitale di 100.000 € che verrà interamente versato nei primi mesi di attività.
5.3 Esperienze, conoscenze e tecnologie utilizzate per il progetto di ristrutturazione
Il know-how e le tecnologie utilizzate nell’impresa immobiliare sono fondamentali per garantire l’efficienza, la qualità e l’innovazione nel settore.
Di seguito sono elencate alcune delle principali aree di competenza e tecnologie utilizzate:
Progettazione e ingegneria:
- Know-how: competenze in architettura, ingegneria civile e ingegneria meccanica ed elettrica, necessarie per progettare e costruire edifici sicuri, efficienti e sostenibili;
- Tecnologie: software di progettazione assistita da computer (CAD), Building Information Modeling (BIM) e software di simulazione energetica per ottimizzare la progettazione e la costruzione degli edifici.
Costruzione e materiali:
- Know-how: conoscenza dei materiali da costruzione, delle tecniche di costruzione e delle normative locali per garantire la qualità e la conformità del progetto;
- Tecnologie: tecniche di costruzione prefabbricata, sistemi di isolamento termico e acustico, e materiali eco-compatibili e sostenibili come il calcestruzzo di riciclo e legno proveniente da foreste certificate.
Efficienza energetica e sostenibilità: … continua nella versione completa
5.4 La realizzazione delle unità immobiliari
La realizzazione degli appartamenti richiede una pianificazione accurata e una divisione chiara delle responsabilità tra le varie fasi del progetto. Di seguito sono elencate le principali fasi di realizzazione e la suddivisione tra attività svolte internamente e quelle esternalizzate.
Pianificazione e progettazione:
L’impresa definirà internamente le esigenze del progetto, le specifiche tecniche e le dimensioni degli appartamenti.
Verrà invece esternalizzato, affidandolo ad uno studio di ingegneria, lo sviluppo del progetto architettonico e ingegneristico degli appartamenti e delle aree comuni
Acquisizione del terreno e permessi:
Sarà direttamente l’impresa ad individuare il terreno adatto alla realizzazione dell’edificio e a negoziarne l’acquisto.
Si avvarrà invece di professionisti esterni per l’ottenimento dei permessi necessari e la verifica della conformità alle normative locali.
Costruzione: … continua nella versione completa
5.5 I mercati di approvvigionamento e la logistica
I mercati di approvvigionamento e la logistica giocheranno un ruolo cruciale nel successo della nostra impresa, poiché determinano la qualità dei materiali utilizzati e l’efficienza del processo di costruzione.
Di seguito vediamo le principali strategie legate all’approvvigionamento e alla logistica che adotteremo:
Il direttore dei lavori, insieme ad architetti e ingegneri, selezionerà fornitori affidabili e di qualità per i materiali e i servizi necessari alla realizzazione degli appartamenti.
Non valuterà solo il prezzo, ma anche la qualità dei prodotti, la sostenibilità delle pratiche produttive e l’affidabilità nella consegna.
Implementerà anche un sistema di gestione delle scorte efficiente, in modo da evitare ritardi e sprechi nel processo di costruzione.
Questo include la pianificazione degli acquisti, la stima delle quantità necessarie e il monitoraggio dei livelli di scorte nel tempo.
Coordinerà anche il trasporto dei materiali e delle attrezzature dal mercato di approvvigionamento al cantiere. È essenziale pianificare attentamente la logistica, tenendo conto dei tempi di consegna, dei costi e delle potenziali interruzioni o ritardi.
5.6 Come tuteleremo l’ambiente
La costruzione di nuovi edifici può avere un impatto significativo sull’ambiente, tuttavia, è possibile adottare contromisure per ridurre al minimo i rischi ambientali e promuovere uno sviluppo sostenibile.
Di seguito vengono discussi gli impatti ambientali previsti e le contromisure che adotteremo.
Impatti ambientali previsti:
- Consumo di risorse naturali: la costruzione dell’edificio richiederà l’uso di risorse naturali come legno, acqua e minerali;
- generazione di rifiuti solidi, come materiali di scarto, imballaggi e detriti;
- la produzione di materiali da costruzione e il consumo di energia durante la costruzione contribuiscono alle emissioni di gas serra;
- alterazione del paesaggio e dell’ecosistema locale: la costruzione comporterà la rimozione della vegetazione e la modifica del terreno, influenzando la biodiversità e gli ecosistemi locali;
- inquinamento dell’aria, dell’acqua e del suolo: la costruzione e l’uso di materiali e sostanze chimiche possono causare inquinamento ambientale.
Contromisure per evitare rischi ambientali: … continua nella versione completa
Capitolo 6 – Il piano economico e finanziario dell’impresa immobilare
6.1 I ricavi dei vendita
L’oggetto della nostra attività, analizzata per mezzo del business plan, consiste nell’acquisto di una porzione di terreno edificabile dove è già presente una vecchia costruzione che andremo a ristrutturare completamente.
L’immobile sarà suddiviso in 4 appartamenti di 150 metri quadrati.
Due si troveranno al piano terra con ampio giardino privato di 200 mq e due al primo piano con mansarda privata abitabile di circa 70 metri quadrati.
Ogni appartamento avrà il proprio garage privato al piano interrato.
Il Prezzo di vendita degli appartamenti sarà di 2.700 euro al mq per quelli al primo piano e di 3.000 euro al mq per quelli a piano terra.
La differenza prezzo è dovuta per il fatto che le unità a piano terra offrono una maggiore comodità e avranno a disposizione un ampio giardino privato.
Le opere di realizzazione del nuovo immobile sono tutte affidate a imprese esterne eccetto alcuni lavori tecnici svolti internamente.
Abbiamo considerato un tempo di realizzazione di circa 24 mesi con SAL mensili.
Il nostro obiettivo è quello di vendere le quattro unità immobiliari sulla carta ed è per questo che abbiamo ipotizzato di concludere la vendita di tutti e quattro gli appartamenti entro il primo semestre del quarto esercizio.
Prevediamo il pagamento da parte dei clienti di un acconto del 20% e poi ulteriori acconti del 20% ogni sei mesi fino alla consegna e pagamento del saldo.
La società verrà costituita con un capitale sociale di 200.000 €.
Sulla base dei presupposti precedentemente illustrati, i ricavi calcolati nei cinque anni presi in esame sono quelli riportati nella tabella riportata di seguito:
6.1.2 Le agevolazioni a fondo perduto
L’impresa immobiliare parteciperà ad un bando gestito dalla camera di commercio della nostra provincia per l’erogazione di un piccolo contributo a fondo perduto in conto esercizio.
Si tratta di un’agevolazione a fondo perduto di € 5.000 che verrà erogata interamente nel mese di settembre a fronte della rendicontazione di spese per il personale di almeno diecimila €.
Verrà anche richiesta la presentazione del presente documento di business plan.
6.2 Il calcolo dei costi per il progetto immobiliare
Di seguito esaminiamo tutti i costi che sosterremo divisi per area e per tipologia.
6.2.1 Costi variabili per la ristrutturazione dell’immobile
I costi variabili sono rappresentati dai vari interventi di ristrutturazione affidati in subappalto ad imprese edili di fiducia e quotate al mq.
Tali costi sono stati calcolati sulla base degli stati di avanzamento lavori previsti nel piano di attuazione del progetto.
6.2.3. Costi fissi
I costi fissi sono rappresentati principalmente dalle spese per l’assunzione del personale dipendente che dovrà ricoprire le seguenti mansioni: direttore lavori, impiegata amministrativa, amministratore delegato e un tecnico di cantiere.
Gli altri costi fissi sono rappresentati dalle spese per il commercialista, le assicurazioni per l’attività, le consulenze legali, le spese pubblicitarie, le spese di energia e di trasporto.
6.3 Gli investimenti per il progetto di ristrutturazione
Gli investimenti in beni materiali e immateriali che andremo a sostenere sono costituiti da:
- un ufficio di piccole dimensioni prefabbricato e collocato nei pressi del cantiere di costruzione;
- gli arredi necessari al funzionamento dell’ufficio;
- hardware e software;
- spese di costituzione della società.
L’area fabbricabile è considerata come merce ed è dunque indicata tra gli acquisti e le rimanenze finali.
I ponteggi saranno acquisiti con la formula del noleggio.
Nella tabella seguente è riportato il dettaglio degli investimenti da effettuare con indicazione della data di acquisizione, modalità e importo degli ammortamenti.
6.4 Il calcolo del break even point del progetto immobiliare
Secondo le nostre previsioni vi è un’alta probabilità di attuabilità del progetto con un raggiungimento del break even point già al terzo esercizio di attività.
Come si evince dal confronto tra il fatturato di pareggio ed il livello dei ricavi negli scenari pessimistico ed ottimistico elaborati, anche nella peggiore delle ipotesi il punto di pareggio verrà raggiunto al quarto esercizio.
6.5 Il fabbisogno finanziario per il progetto di ristrutturazione
Il ricorso a finanziamenti bancari ammonta ad € 550.000 e verrà restituito in tre anni al tasso fisso del 4,5 %
IL RENDICONTO FINANZIARIO DI G&D SRL
Si riporta di seguito il rendiconto finanziario calcolato con il metodo indiretto relativo ai 5 anni di orizzonte temporale scelti per il business plan della nostra impresa immobiliare.
6.5.2 Indici di bancabilità e DSCR per l’e-commerce
Come richiesto dalla banca, abbiamo provveduto anche al calcolo degli indici di bancabilità con il software DSCR.
In questo modo la documentazione per il finanziamento sarà completa e conforme alle nuove linee guida ABE 2021.
Abbiamo infatti provveduto anche alla creazione degli scenari alternativi per l’analisi dei rischi e delle relative contromisure.
6.7.1 Il bilancio CEE dell’impresa immobiliare
Il bilancio previsionale è riportato in forma CEE ma nel Budget analitico allegato sono riportati anche:
- i conti economici e gli stati patrimoniali riclassificati;
- l’analisi di bilancio completa effettuata attraverso 31 indici di redditività, finanziari, patrimoniali e di efficienza.
Al fine di prevedere con il dovuto anticipo ogni possibile evento critico, abbiamo realizzato anche due scenari alternativi in modo da studiarne gli effetti sulla liquidità, sul punto di pareggio, sul fatturato e sugli utili.
Il periodo preso in esame è di cinque anni.
Di seguito si riporta lo stato patrimoniale ed il conto economico dell’impresa immobiliare G&D Srl realizzati utilizzando excel e generati su di un file xls.
7. Conclusioni
In base all’analisi dell’operazione immobiliare realizzata attraverso il Business Plan, riteniamo che il progetto immobiliare abbia ottime probabilità di riuscita con una buona redditività e nel pieno equilibrio finanziario.
