Esempio business plan
CASA VACANZE
Abbiamo creato un esempio di business plan per tutte le principali attività.
Questo esempio è stato creato con il software specifico per fare da solo il business plan case vacanza anche senza essere un esperto ed in modo rapido e semplice.
Ecco un esempio di business plan per aprire una casa vacanze nell’isola d’Elba con la contestuale richiesta di un finanziamento per sostenere i costi di ristrutturazione e arredo.
Il business plan è stato espressamente richiesto dalla banca per illustrare la destinazione dei fondi richiesti e la sostenibilità del progetto.
Ci hanno consigliato di utilizzare il software specifico business plan case vacanza di Bsness.com in modo da poterlo realizzare interamente da soli ed in pochissimo tempo.
Nel presente lavoro abbiamo approfondito tutti gli aspetti del nostro progetto incluso:
- l’organizzazione interna;
- la situazione del mercato tutristico locale e la concorrenza delle altre case vacanza e dei B&B;
- il piano di marketing che ci garantisca il massimo successo.
Ogni aspetto affrontato è poi stato ripreso nel piano economico e finanziario, nel quale sono evidenziati:
- i risultati economici previsti;
- la sostenibilità finanziaria dell’intero piano, inclusa la capacità di restituire le rate del finanziamento bancario in modo puntuale.
Mia moglie ed io abbiamo conosciuto il software propriograzie a questo esempio che è davvero ben fatto e ci ha dato tantissimi spunti interessanti.
Con il programma completo realizzare il business plan è stato facile e veloce ma soprattutti ci ha permesso di trasformare il nostro progetto in numeri e in un documento per ottenere il finanziamento dalla banca.
Ancora un bell’esempio messo a disposizione da Bsness.com.
Questo sito è ormai diventato un punto di riferimento per gli studenti del mio corso.
1. Executive summary case vacanza “Rosanna”
Il progetto che abbiamo sviluppato e che descriveremo dettagliatamente, consiste nell’acquisto e ristrutturazione di tre appartamenti da adibire alla locazione turistica.
Avremo a disposizione anche due posti auto da mettere a disposizione, a pagamento, per i nostri ospiti.
I servizi offerti dalle case vacanza “Rosanna”:
Offriamo una soluzione abitativa di breve periodo corredata da un servizio semplice ma di qualità in ambiente tranquillo, pulito, familiare e cordiale.
Abbiamo a disposizione tre appartamenti di cui uno con due camere bagno e soggiorno e due con camera, bagno e soggiorno.
Tutti e tre sono situati nel medesimo immobile.
Gli appartamenti saranno gestiti dai due proprietari che vivono nello stesso immobile e si occuperanno sia della ricerca della clientela che dei check-in e check-out nonché delle pulizie.
• La clientela che vogliamo attirare nelle nostre case vacanza
La clientela principale è formata da famiglie, spesso con bambini piccoli che rappresenta la principale tipologia di turismo nella nostra zona. La clientela alla quale puntiamo appartiene alla fascia medio bassa.
• Motivazione all’acquisto – perchè i turisti sceglieranno noi:
La clientela affitterà i nostri appartamenti sia per la posizione che per le loro rifiniture e pulizia. Sono tutti ben arredati ed accoglienti ed inoltre i prezzi sono in linea con quelli di mercato.
• L’organizzazione interna dell’attività ricettiva
L’organizzazione dell’attività è molto semplice in quanto tutta la gestione sarà a carico dei due proprietari che si occuperanno di tutti gli aspetti:
dalla pubblicazione su portali come airbnb, homelidays e tripadvisor, al check-in e check-out, pulizie e piccole manutenzioni.
I due soci si occuperanno anche dell’apertura e chiusura della casa ad inizio e fine gestione e delle sistemazioni necessarie.
• Risorse umane e singole esperienze dei soci e dipendenti della casa vacanze “Rosanna”
Le risorse umane direttamente coinvolte sono solamente i due soci/amministratori che si occuperanno di tutti gli aspetti dell’attività.
Quanto costa aprire una casa vacanze? Il calcolo del fabbisogno finanziario
Per avviare l’attività saranno necessari circa 200.000 € suddivisi in 100.000 € di capitale sociale e 105.000 € di un mutuo ipotecario a vent’anni.
Quanto guadagna l’attività ricettiva “Rosanna”: gli utili previsti
Da questo investimento ci aspettiamo di coprire il costo di acquisto degli appartamenti e degli arredi oltre a conseguire, se tutto andrà per il meglio, un piccolo utile.
Analisi swot “Rosanna”
Le nostre case vacanza avranno punti di forza ma anche alcuni punti di debolezza.
Abbiamo cercato di riassumerli nell’analisi swot qui a fianco.
La maggiore opportunità di natura esterna dipende dall’ampliamento dell’aeroporto che è già stato progettatoma non si sa bene quando verrà effettivamente realizzato.
Questo comporterebbe l’apertura di nuove rotte da e per l’Isola d’Elba.
Il punto di forza dell’organizzazione è data dalla competenza, determinazione ed entusiasmo del gruppo.
Questo è però anche un rischio perchè la buona riuscita del business nel tempo dipende totalmente dall’integrità del gruppo stesso.
Capitolo 2 – Il mercato delle case vacanza in Italia e in Toscana
La nostra attività turistica si rivolge soprattutto alle famiglie che frequentano le nostre terre, sia italiane che europee con maggioranza di cittadini svizzeri e tedeschi.
2.1 La composizione del mercato di riferimento della nostra attività.
Il mercato di riferimento, come brevemente anticipato, è costituito da famiglie con bambini che vogliono visitare le nostre coste, sia per le stupende spiagge che per gli incantevoli paesaggi dell’interno ma anche per la vita serale dei vari paesi con mercatini e ristoranti di tutti i tipi.
2.2 Come reagirà il mercato alla nostra apertura
Le prospettive del mercato sono di crescita grazie all’introduzione di nuove compagnie aeree e di trasporto e anche per la promozione del territorio che hanno messo in atto le nostre istituzioni locali.
2.3 La concorrenza delle case vacanza della zona
La concorrenza è formata dalle innumerevoli case, appartamenti e ville in affitto sia nel nostro comune che anche nell’intera zona.
Il mercato non risentirà certo della nostra entrata dal momento che gli operatori sono migliaia.
Capitolo 3 – I servizi di alloggio e quelli accessori
Nella nostra struttura offriremo il solo servizio di pernottamento e, nel caso di lunghe permanenze, il cambio settimanale di lenzuola ed asciugamani.
Abbiamo due posti auto a pagamento a disposizione degli ospiti.
3.1 Descrizione del servizio di alloggio
Le esigenze che andiamo a soddisfare sono quelle di usufruire di un alloggio piacevole ed accogliente per trascorrere le vacanze estive.
Siamo inoltre vicini al mercato, supermercati, bar e ristoranti, tutti raggiungibili a piedi.
Uno dei punti di forza dei nostri appartamenti è la silenziosità dell’area nella quale si trova.
Inoltre, punteremo sulla pulizia che dovrà essere impeccabile e, per questo, ce ne occuperemo personalmente e cercheremo sempre di offrire un servizio e una accoglienza familiare e cordiale fornendo anche tutte le informazioni possibili ai nostri ospiti per godere a pieno del soggiorno.
3.2 Le tempistiche per la realizzazione dell’attività case vacanza
Definiremo l’acquisto dei tre appartamenti entro la fine di marzo e abbiamo previsto la conclusione dell’intero progetto di sistemazione degli arredi fine aprile.
Prevediamo di iniziare l’attività per metà maggio.
3.3 I servizi accessori offerti ai nostri ospiti
L’unico servizio accessorio che offriamo, al momento, è il posto auto a pagamento.
4. Il piano di marketing per le case vacanza “Rosanna”
Abbiamo cercato di buttare giù un piano di marketing per le nostre case vacanza nel quale abbiamo previsto tutte le cose da fare per raggiungere l’obiettivo di un riempimento del 90% da inizio maggio a fine ottobre.
Oltre a definire i servizi offerti e la loro qualità, abbiamo studiato le strategie di prezzo, i canali di distribuzion ed i relativi costi e le strategie pubblicitarie e di promozione della nostra struttura.
Di seguito vediamo il piano strategico di marketing.
4.1 I prezzi per l’affitto settimanale
Le tariffe sono state fissate sulla base della tipologia di appartamento, dei differenti periodi ma anche sulla base dei prezzi praticati dalla concorrenza.
Abbiamo studiato approfonditamente tutti i prezzi, per ogni singola settimana, pubblicati sui principali siti di prenotazione verificando anche la percentuale di prenotazione ottenuta per ogni prezzo.
Sulla base delle tariffe fissate e dei volumi di pernottamento medi ottenuti anche dalla concorrenza abbiamo visto che riusciamo sicuramente a raggiungere il punto di pareggio.
Di seguito si riportano i prezzi giornalieri per le due tipologie di appartamento per ogni tariffa prevista per ognuno dei cinque anni presi in esame:
4.2 La promozione dell’attività in Italia e all’estero
Le nostre case vacanza saranno promosse su tutti i principali siti di prenotazione.
Inoltre, porremo particolare attenzione alle recensioni dei nostri clienti rispondendo ad ognuna.
Tutti i clienti saranno oggetto di una comunicazione pubblicitaria periodica via mail offrendogli sconti in caso di prenotazione diretta.
La promozione avverrà anche tramite il nostro sito web personale dove i clienti potranno trovare tutte le foto e le informazioni utili per scegliere la nostra struttura.
Il sito web sarà promosso col sistema pay per click tramite Google adwords e Bing.
4.3 I canali di vendita dei soggiorni
La locazione dei nostri appartamenti avverrà sia direttamente tramite il nostro sito web (promosso tramite Google Adwords e Bing) che tramite i portali ai quali siamo iscritti.
Capitolo 5 – L’organizzazione della struttura, ruoli e mansioni
Le nostre case vacanze sono piccole e l’organizzazione è relativamente semplice ma è comunque necessario che funzioni tutto in maniera perfetta.
I due soci provvederanno ad individuare tutte le funzioni necessarie e ad attribuire le specifiche mansioni e responsabilità ad ognuno.
5.1 Le risorse umane a disposizione
L’organizzazione è formata dai due soci/amministratori che si occuperanno della gestione amministrativa e finanziaria, delle prenotazioni e dei rapporti con fornitori ed imprese esterne, delle pulizie e della piccola manutenzione.
5.2 La scelta del tipo di società
La società è una Società a responsabilità limitata detenuta ed amministrata dai due soci al 50%.
5.3 Le competenze della compagine sociale
L’attività è piuttosto semplice e comunque i soci operano nel settore turistico da oltre 10 anni.
5.4 La produzione del servizio ricettivo
La struttura è a carattere familiare e punteremo su una accoglienza calorosa.
Il cliente dovrà trovarsi in un ambiente pulito e avere a disposizione persone che cercheranno di risolvere nel migliore dei modi i suoi problemi in maniera assolutamente personalizzata.
Tutte le funzioni per la produzione del servizio di soggiorno e pernottamento sono svolte direttamente dai soci.
5.5 I fornitori, le materie prime e la logistica
Non avremo particolari problemi di fornitura dal momento che gli acquisti più importanti saranno quelli del servizio elettrico e idrico.
5.6 Cosa intendiamo fare per il rispetto dell’ambiente
Gli appartamenti rispettano tutte le norme urbanistiche e gli impianti sono tutti a norma.
Sarà organizzata minuziosamente anche la raccolta differenziata e non vi sarà alcun problema ambientale.
Capitolo 6 – Esempio business plan case vacanza: il piano economico e finanziario
6.1 I ricavi previsti per le case vacanza “Rosanna”
Sulla base dei presupposti precedentemente illustrati abbiamo fatto una previsione del fatturato totale per ognuno dei cinque anni presi in esame.
I ricavi includono sia gli affitti delle case vacanza che le entrate derivanti dall’utilizzo del parcheggio a pagamento.
Per il calcolo dei ricavi derivanti dall’affitto delle case vacanza abbiamo innanzitutto individuato il numero di unità disponibili per ogni tipologia e cioè due appartamenti con una camera e uno con due camere.
A seguire abbiamo individuato le varie tariffe per ogni periodo della stagione per le quali abbiamo stabilito i prezzi relativi alle due tipologie di appartmenti.
Con l’aiuto del software che indica, per ogni mese e per ogni tipologia di appartamento, il numero di pernottamenti disponibili, abbiamo poi indicato il numero di pernottamenti che prevediamo di vendere.
Sulla base di tali dati il programma calcola automaticamente i ricavi dettagliati e quelli complessivi come visto sopra.
I volumi di vendita del servizio parking sono stati determinati grazie all’utilizzo della tabella a fianco.
Abbiamo infatti calcolato il numero di pernottamenti venduti per ogni mese e, sulla base del numero medio di persone ospitate in ogni appartamento, il numero totale di presenze.
Partendo da tale dato, abbiamo poi indicato la percentuale di ospiti che usufruiranno del servizio di parcheggio.
Nel caso dovessimo attivare nuovi servizi accessori, potremo velocemente calcolarne le vendite con lo stesso metodo.
Qui a lato sono indicati i ricavi analitici per ogni tipologia di appartamento e per ogni mese per il primo esercizio.
Per ragioni di spazio non possiamo riportare il dato per ognuno dei cinque anni ma sia nell’esempio completo che nella stampa analitica del budget, saranno presenti tutte le tabelle.
6.1.2 Le agevolazioni per aprire l’attività ricettiva
La nostra società ha partecipato all’assegnazione di un contributo a fondo perduto in conto esercizio erogato dalla camera di commercio per l’informatizzazione delle attività turistiche locali.
Il piccolo contributo di circa 5.000 € sarà erogato a fronte della rendicontazione delle spese sostenute per l’acquisto di hardware, software, spese di connessione e installazione di allarmi e impianti di videosorveglianza
6.2 I costi per l’apertura e la gestione delle case vacanze “Rosanna”
A seguire si riporta la previsione dei costi totali da sostenere, suddivisi nelle varie categorie di spesa: costi variabili di produzione e vendita, costi fissi.
6.2.2 I costi variabili legati ai singoli soggiorni
I costi variabili di vendita dei pernottamenti sono rappresentati dalle provvigioni pagate a Booking, Airbnb e agli altri portali e tour operator.
Nella tabella riportata qui a fianco, abbiamo indicato la percentuale media pagata per ogni tipologia di appartamento locato.
6.2.3 I costi fissi della struttura ricettiva “Rosanna”
I principali costi fissi che sosterremo, sono costituiti dai servizi periodici, quali i costi amministrativi, pubblicitari e assicurativi, oltre alle utenze e spese di manutenzione.
Come si può notare dallo schema, non abbiamo previsto di assumere personale dipendente dal momento che ogni mansione sarà svolta direttamente dai soci.
Di seguito riportiamo il dettaglio per il primo esercizio mentre i dati analitici relativi agli esercizi successivi potranno essere consultati nella stampa analitica del budget.
Una volta inseriti analiticamente i costi fissi per mese e tipologia, otteniamo automaticamente il conto economico dei costi fissi dal quale possiamo facilmente prendere visione dei dati aggregati.
Come anticipato non sosterremo spese per il personale dipendente e la voce principale di spesa sarà quella dei servizi.
Tra i costi fissi figurano anche gli ammortamenti per l’immobile acquistato e gli interessi passivi per il mutuo ipotecario.
6.3 Gli investimenti per l’apertura e avviamento dell’attività turistica
Gli investimenti in beni materiali ed immateriali che si ritiene necessario effettuare consistono principalmente nell’acquisto, ristrutturazione e arredo degli appartamenti.
Nella tabella seguente è riportato il dettaglio degli investimenti da effettuare con indicazione della data di acquisizione, modalità e importo degli ammortamenti.
6.4 Il calcolo del break even point
Abbiamo previsto di raggiungere il punto di pareggio già nel primo esercizio con l’integrale copertura dei costi fissi con le entrate derivanti dall’affitto dei tre appartamenti.
Abbiamo anche creato due scenari alternativi pervalutare gli effetti di una diminuzione delle tariffe del 5% ed una pari diminuzione della vendita dei pernottamenti rispetto a quanto previsto inizialmente.
Anche in tali situazioni riusciremo comunque a coprire i costi fissi e a raggiungere quindi il B.E.P.
6.5 Le risorse finanziarie necessarie per l’apertura e la gestione della casa vacanze “Rosanna”
Il ricorso a finanziamenti bancari ammonta ad € 105.000 sotto forma di un mutuo ipotecario al tasso del 1,5 % a 20 anni come riportato di seguito.
Il programma ci consente di ottenere agevolmente il dettaglio dei flussi di cassa in uscita su base mensile divisi per area di formazione.
Il rendiconto finanziario dell’attività ricettiva
Sulla base di tutte le informazioni fornite fino ad ora, abbiamo costruito il rendiconto finanziario a cinque anni che tiene conto di tutti i flussi finanziari, in entrata ed in uscita, derivanti dalla realizzzazione, apertura e gestione delle case vacanza.
Come si può notare, fin dal primo anno e per tutta la gestione, verranno prodotti flussi di liquidità positivi crescenti.
6.5.2 Indici di bancabilità e DSCR
Per essere certi di poter ottenere il finanziamento richiesto, oltre al business plan e agli scenari per l’analisi dei rischi, abbiamo calcolato anche gli indici di bancabilità.
In particolare il DSCR e gli indici della crisi d’impresa.
Anche se non tutti gli indici sono risultati ottimi, la situazione complessiva è comunque buona e ci permetterà di ottenere una delibera positiva.
6.6.4 Il calcolo della redditività per tutti e cinque gli anni
Sulla base di alcuni indici di bilancio valutiamo la redditività del nostro progetto per l’apertura di tre case vacanza.
Come primo passo esaminiamo il risultato della gestione di locazione breve degli appartamenti o risultato operativo e lo facciamo attraverso l’EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) che rappresenta l’utile ottenuto prima degli interessi passivi, imposte e ammortamenti sugli investimenti rapportato ai ricavi di ogni esercizio.
6.6 Il conto economico delle case vacanze “Rosanna”
Per concludere il piano economico e finanziario del nostro progetto di Case vacanza, riportiamo il conto economico a cinque anni dal quale emerge un utile netto soddisfacente.
Riusciremo infatti a coprire i costi di acquisto dell’immobile e tutti i costi di gestione che è il nostro obiettivo principale.
Nel documento di business plan completo è riportato anche lo stato patrimoniale in forma CEE, i bilanci riclassificati e anche i bilanci relativi agli scenari alternativi.
Per approfondire ogni dato riportato nel presente documento di business plan, alleghiamo anche la stampa analitica in pdf del budget economico e finanziario che permetterà di vedere come è stato calcolato ogni singolo valore.
7. Le conclusioni relative al nostro progetto turistico
Siamo molto soddisfatti del lavoro realizzato grazie al software specifico per fare il business plan di una casa vacanza sia per essere stati in grado di realizzarlo da soli, sia per aver potutoo verificare la fattibilità e redditività del progetto.
Realizzare in autonomia il piano economico finanziario e l’intero documento è stato importantissimo per renderci conto di tutti gli aspetti da approfondire e pianificare, per analizzare il mercato ed il nostro mercato di riferimento, la concorrenza e la qualità dei servizi da offrire.
Abbiamo avuto modo di parlare con altri operatori, con le imprese che si occuperanno delle ristrutturazioni e di conoscere meglio tutti ii canali di vendita apprendendo cose importanti per la riuscita dell’intero progetto.
Riteniamo, per concludere, che l’acquisto e locazione turistica delle case vacanza che abbiamo individuato sia un progetto redditizio, finanziariamente sostenibile e assolutamente fattibile.
Riteniamo pertanto di poter chiedere alla banca il mutuo ipotecario a vent’anni di 105.000 € e di poter restituire senza alcun problema la rata periodica stabilita.
