Requisiti per aprire un b&b

Dopo aver individuato la posizione corretta, per evitare problemi, cause legali e liti con i condomini, verificate attentamente che nel regolamento di condominio non vi siano limitazioni all’esercizio dell’attività turistica o altre disposizioni che potrebbero limitare l’uso dell’appartamento.

Magari saranno anche illegittime ma tanto vale iniziare con il piede giusto.

Verificate poi che l’appartamento rispetti tutte le norme urbanistiche e di abitabilità e anche che, nella zona in oggetto, non esistano norme anti Airbnb o che siano anche solo nell’aria.

A tal proposito sarà bene fare una attenta ricerca su google per vedere se esistono articoli che parlano di airbnb o booking nel comune nel quale avete intenzione di aprire per scoprire magari l’esistenza di comitati cittadini o di norme in fase di studio per porre un limite alle abitazioni ad uso turistico.

Tornando ai requisiti per aprire un bed and breakfast, va subito evidenziato che la competenza per regolare l’attività dei b&b spetta alle regioni e l’unica normativa nazionale a riguardo è il Dlgs 79/2011 che ha limitato notevolmente il potere dello stato in materia di turismo.
Ogni singola norma regionale fissa parametri differenti: i posti letto possono andare, a seconda della regione, da 6 fino addirittura a 20.

Il numero massimo  di camere consentito va da 3 a 6 e poi, a seconda dei luoghi, si possono incontrare altre limitazioni e caratteristiche che ogni b&b deve avere per poter essere in regola.

Una volta verificato che state rispettando i requisiti per aprire un b&b nella vostra regione, dovrete comunicare l’inizio attività allo sportello del Comune di riferimento per compilare e consegnare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e ottenere così l’autorizzazione all’immediata apertura della struttura.

Preparate tutta la documentazione relativa all’appartamento perchè vi potrà essere richiesta  la planimetria della casa, il rogito di acquisto della proprietà oppure il contratto di locazione dell’immobile, la polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore dei vostri ospiti.

Come fare per aprire un b&b di successo

Dopo aver approfondito gli aspetti del posizionamento e dei requisiti di legge, vediamo come fare per aprire un b&b che funzioni e che vi faccia guadagnare.

L’arredamento dell’appartamento o della casa dovrà essere molto curato.

Non di lusso ma piacevole e che ispiri una sensazione di nuovo, pulito e accogliente.

Potrete ispirarvi scorrendo gli annunci di airbnb, booking o homeway e copiare tutte le soluzioni più belle inventate dagli host.

Dopo aver sistemato la casa nel modo migliore, dovrete fare delle foto davvero belle da utilizzare negli annunci che pubblicherete sui principali portali.

Potrete affidarvi ad un fotografo professionista o, se siete dei bravi fotografi, farle da soli anche con il telefono cellulare.

Una volta preparata la casa nei minimi perticolari e fatte delle foto attrattive e suggestive è il momento di pubblicizzare la vostra attività e di decidere i prezzi a cui proporla.

Prezzi e offerte b&b

Una aspetto fondamentale del piano di marketing per far funzionare il vostro annuncio è la scelta dei prezzi e delle offerte speciali e last minute.

Come fissare i prezzi per il b&b

Dovrete porvi degli obiettivi realistici e raggiungibili di fatturato annuo e sulla base di questi obiettivi cercare di stabilire i prezzi del vostro b&b in modo che siano competitivi con la concorrenza e vi garantiscano una buona occupazione della vostra struttura.

Definire dei prezzi del bed and breakfast competitivi fin da subito vi permetterà di accedere a quei turisti, molto spesso stranieri, che prenotano il loro soggiorno con molto anticipo e, magari, per lunghi periodi.

In questo modo ridurrete i cosiddetti “buchi” tra una prenotazione e l’altra e diminuirete anche la necessità di dover fare offerte last minute per il b&b con tariffe ribassate e meno convenienti.

Il consiglio è quello di non impostare dei prezzi medi per il bed and breakfast ma di studiare una tariffa differente per ogni settimana dell’anno e magari differenziarle anche per i weekend rispetto ai giorni feriali.

Fare molta attenzione, inoltre, a feste, fiere ed eventi speciali in modo da sfruttare la possibilità di fissare dei prezzi maggiori.

Vanno studiate anche le festività nazionali dei paesi esteri dai quali provengono i nostri ospiti per evitare di tenere prezzi bassi in periodi che per noi sono di bassa stagione ma, ad esmpio per i tedeschi, sono periodi di vacanza.

Fate questo lavoro un anno per l’altro perchè molti viaggiatori sono abili a sfruttare gli errori fatti dagli host nella determinazione dei prezzi  e affittare a tariffe di bassa stagione case che sarebbero invece in alta stagione per la concomitanza con eventi, fiere o periodi di vacanza.

Come funzionano le offerte per il bed and breakfast

Nella maggior parte dei portali nei quali pubblicizzerai la tua struttura, è possibile inserire offerte last minute e sconti.

Questa opportunità può essere offerta a pagamento, come ad esempio su Mediavacanze, oppure gratuitamente.

A volte esistono sezioni specifiche per le offerte, nelle quali si acquisisce maggior visibilità, altre volte invece si tratta solo di modificare il titolo e la descrizione del proprio annuncio per segnalare la presenza di una offerta last minute per il bed and breakfast.

Vi consigliamo di usufruire il meno possibile delle offerte scontate per il b&b e solo negli ultimi giorni prima del periodo rimasto vuoto per non danneggiare il mercato in generale e per non abituare il cliente al fatto che prenotando all’ultimo secondo troverà sempre qualcosa a prezzi stracciati.

E’ meglio investire sulla propria struttura per renderla unica e fare in modo che i clienti facciano a gara per prenotarla il prima possibile.

Piuttosto è meglio adottare strategie di lungo periodo, con tariffe un po’ più basse, che vi consentano di affittare le vostre stanze con largo anticipo e a clienti selezionati.

Ricordatevi che i clienti che affittano all’ultimo momento e sfruttando le offerte a prezzi stracciati sono quelli peggiori, con più pretese, che vi creeranno problemi e vi lascieranno le recensioni peggiori!

Quanto si guadagna con un b&b

Esistono b&b molto diversi tra loro, posizionati in luoghi di differente valore e con un numero di camere che possono variare mediamente da 3 a 6.

Se consideriamo un b&b di categoria media, situata nel centro di in una città come Milano o Bologna e con tre camere, possiamo dire che guadagnerà mediamente, al netto delle tasse, una somma intorno ai 1200 € mensili.

Come abbiamo fatto a calcolare il guadagno mensile del b&b?

Noi l’abbiamo calcolato col software business plan b&b che potete acquistare all’inizio di questo articolo.

È vero, vi stiamo dando un sacco di informazioni utili sulla gestione di un b&b ma vogliamo anche raccontarvi quanto utile vi possa essere il nostro programma.

Inserendo tutti i dati base del vostro progetto, potrete facilmente scoprire quanto si guadagna con un bed and breakfast come il vostro.

Sarà sufficiente indicare se acquistate o affittate la casa o l’appartamento, le tariffe giornaliere per il servizio offerto, il numero di notti che prevedete di vendere in ogni mese e ad ogni tariffa, i costi variabili legati ad un singolo pernottamento (spese di pulizia, colazione, frigo bar, prodotti per il bagno, lavanderia ecc) con il relativo costo unitario.

Una volta inseriti questi dati potrete aggiungere eventuali servizi accessori forniti al cliente (guida turistica, noleggio biciclette ecc) e i costi fissi per aprire un B&B e per la gestione della struttura (bollette, commercialista …).

Magicamente potrete accedere a tutta una serie di informazioni che il programma avrà calcolato per voi e che vi illustreremo di seguito.

Quanto guadagna un b&b

Tornando invece all’argomento principale, il programma vi dirà, calcolando tutti gli aspetti della gestione della vostra struttura, dall’investimento iniziale fino ai costi e alle entrate quotidiane, quanto guadagna un b&b organizzato come il vostro.

Il software calcola l’utile operativo, l’utile dopo aver pagato gli interessi passivi del mutuo, l’utile lordo e quello netto dopo aver pagato le imposte.

Potrete anche vedere quale sarà la vostra liquidità mese per mese per i prossimi cinque anni e capire se avrete bisogni di più soldi o se quelli che avete a disposizione sono sufficienti.

Se non bastano potrete indicare l’accensione di un mutuo bancario e calcolare automaticamente la rata sulla base dell’importo, del tasso di interesse e della durata.

I software per il bed and breakfast

I software di gestione b&b possono essere di varie tipologie:

Software gestione delle prenotazioni b&b

In realtà non conviene investire in un software per gestire le prenotazioni del bed and breakfast, le tariffe ed il calendario di occupazione della struttura perché sono i portali stessi, come airbnb e booking, ad offrire questo servizio con anche l’invio di mail per ricordare dell’arrivo di un ospite e per richiedere la recensione oltre a gestire direttamente i pagamenti.

Software di gestione pubblicità e annunci del bed and breakfast

Questi sono utili per chi pubblicizza la propria struttura su molti siti prenotare il b&b, per evitare di dover caricare ogni volta le tariffe, le descrizioni e le foto.

Bisogna valutare i costi di questi servizi per vedere se possono essere economici per il nostro giro d’affari.

Il miglior gestionale per il b&b

Il miglior software gestionale per bed and breakfast che vi permette di calcolare il fabbisogno finanziario, l’utile prima e dopo le imposte, i costi generali e quelli variabili e l’utile operativo per ogni singola camera o struttura è sicuramente il nostro software Business plan B&B.

Oltre a queste utilissime informazioni, il nostro programma bed and breakfast crea il documento di business plan completo di tutti i dati e le informazioni da presentare in banca per ottenere un finanziamento o per aprire il bed and breakfast con agevolazioni a fondo perduto.

Come se non fosse sufficiente, potete anche controllare la gestione della vostra struttura aggiornando di mese in mese i dati previsionali con quelli a consuntivo per vedere come cambia il risultato finale e anche rivedere le previsioni sulla base del migliore o peggiore andamento che state riscontrando.

Con il nostro gestionale b&b gratis un esempio di business plan per un caso reale, precaricato sul software e facile da modificare per adeguarlo al vostro progetto specifico.

Guarda il video per capire come funziona il software con un esempio di business plan di un bed and breakfast già precaricato e guarda come lo puoi modificare tu stesso in modo semplice e veloce.

Potrai verificare facilmente la redditività della tua struttura, quanti soldi ti servono per avviarla e l’utile annuo e decidere quindi la somma da chiedere in prestito alla banca e calcolare le rate mensili con un clic.

Anche il documento di business plan per il b&b è già completamente realizzato e tu potrai aggiungere le informazioni specifiche che solo tu conosci per renderlo ancora più interessante e convincente.
Dal 2020 il software è disponibile anche in spagnolo: Plan de negocios b&b