Aprire una società immobiliare rappresenta un’opportunità eccitante ma anche ricca di sfide. Che tu stia considerando di lanciare una agenzia di intermediazione o di investire in una impresa immobiliare, conoscere gli investimenti iniziali, come allestimento del locale e acquisto delle attrezzature, è cruciale. Scopri quanto costa davvero avviare questo tipo di impresa e come i giusti strumenti possono semplificarti il percorso verso il successo.

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Cosa si intende per società immobiliare e quali tipologie esistono

Quando parliamo di società immobiliare, ci riferiamo a entità che operano nel settore immobiliare in diverse capacità e con obiettivi specifici. È fondamentale distinguere tra due principali tipologie di società immobiliari: l’agenzia immobiliare e l’impresa immobiliare.

  1. Agenzia immobiliare: questo tipo di società si occupa principalmente di intermediazione immobiliare, agendo come mediatore tra venditori e acquirenti o tra locatori e locatari. Le agenzie immobiliari facilitano le transazioni, assistendo i clienti nella vendita, nell’acquisto o nell’affitto di immobili. Il loro guadagno deriva principalmente dalle commissioni generate da queste transazioni.
  2. Impresa immobiliare: queste società hanno un ruolo più attivo e diretto nel settore immobiliare. Si occupano di sviluppo immobiliare, che può includere la costruzione di nuovi edifici o la ristrutturazione di strutture esistenti. L’obiettivo di queste imprese è di aumentare il valore degli immobili attraverso lo sviluppo per poi venderli o gestirli, generando profitti attraverso l’apprezzamento del valore e/o i ricavi locativi. Queste operazioni richiedono un significativo investimento iniziale e una gestione attiva delle proprietà.

In sintesi, mentre le agenzie immobiliari si concentrano sull’assistenza nelle transazioni di vendita o locazione senza possedere gli immobili, le imprese immobiliari investono direttamente in immobili, sviluppandoli o migliorandoli per ottenere un ritorno economico attraverso la vendita o la gestione patrimoniale.

Quanto costa aprire una società immobiliare: investimenti, personale, costi fissi e variabili

Aprire una società immobiliare richiede considerazioni e investimenti iniziali diversi a seconda che si tratti di un’agenzia immobiliare o di un’impresa immobiliare.

Agenzia immobiliare

Per aprire un’agenzia immobiliare, gli investimenti iniziali possono essere relativamente contenuti. I costi principali includono:

  • Costi di registrazione e licenza: per operare legalmente, è necessaria una licenza di agente immobiliare, il cui costo può variare a seconda della regione.
  • Affitto degli uffici: l’ubicazione è importante per essere facilmente accessibili ai clienti.
  • Arredamento e attrezzature d’ufficio: computer, software specifico per immobili, telefoni e mobili.
  • Marketing e pubblicità: sito web, cartelloni pubblicitari, annunci sui giornali e online.
  • Assicurazioni: responsabilità civile e altre assicurazioni rilevanti.

I costi di partenza possono variare significativamente a seconda della località e delle dimensioni dell’agenzia, ma in genere si aggirano tra i 10.000 e i 50.000 euro.

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Impresa immobiliare

L’impresa immobiliare, che si occupa di acquisto, sviluppo e vendita di proprietà, richiede un investimento iniziale molto più sostanzioso:

  • Acquisto di terreni o immobili: questo rappresenta il costo maggiore, variabile ampiamente a seconda della localizzazione e della dimensione del progetto.
  • Costi di costruzione o ristrutturazione: dipendono dall’entità dei lavori necessari.
  • Permessi e licenze edilizie: possono includere costi significativi a seconda delle normative locali.
  • Costi operativi: gestione del cantiere, pagamento di consulenti e professionisti, assicurazioni specifiche per i cantieri.
  • Marketing e vendita: costi per la commercializzazione delle unità immobiliari.

Gli investimenti per un’impresa immobiliare possono facilmente superare i centinaia di migliaia di euro, in base alla scala e al tipo di progetto immobiliare.

In entrambi i casi, è fondamentale avviare un’analisi dettagliata del mercato e pianificare accuratamente per assicurarsi che i fondi investiti possano generare un ritorno adeguato.

Il personale dipendente di una società immobiliare: competenze e costi

Le società immobiliari, sia che operino come agenzie sia come imprese di sviluppo, necessitano di personale con specifiche competenze per supportare efficacemente la loro attività. Di seguito, evidenzio le competenze e tipologie di personale richieste per ciascuna categoria, insieme a una stima del costo mensile per le varie mansioni.

Agenzia immobiliare

Agenti immobiliari:

  • Competenze: ottime capacità di vendita, conoscenza del mercato immobiliare locale, abilità nella negoziazione, competenze di marketing digitale.
  • Esperienza: preferibile esperienza nel settore immobiliare o in settori affini come il commerciale o il marketing.
  • Costo mensile: da 1.500 a 3.000 euro, più eventuali commissioni basate sulle vendite.

Assistente amministrativo:

  • Competenze: gestione documentale, organizzazione appuntamenti, supporto amministrativo agli agenti.
  • Esperienza: esperienza in ruoli amministrativi, possibilmente in contesti simili.
  • Costo mensile: circa 1.200 a 1.800 euro.

Marketing e comunicazione:

  • Competenze: gestione delle campagne pubblicitarie, social media marketing, elaborazione di materiale promozionale.
  • Esperienza: background in marketing, preferibilmente con specifica esperienza nel settore immobiliare.
  • Costo mensile: da 1.800 a 2.500 euro.

Impresa immobiliare

Project manager:

  • Competenze: gestione progetti di sviluppo immobiliare, budgeting, pianificazione, coordinamento di team multidisciplinari.
  • Esperienza: forte esperienza nel settore costruzioni o sviluppo immobiliare.
  • Costo mensile: da 3.000 a 5.000 euro.

Ingegnere/architetto:

  • Competenze: progettazione architettonica, conoscenza delle normative edilizie, sostenibilità.
  • Esperienza: qualificazioni professionali in ingegneria civile o architettura con esperienza in progetti di sviluppo.
  • Costo mensile: da 2.500 a 4.000 euro.

Commercialista/contabile:

  • Competenze: gestione finanziaria, bilanci, ottemperanza fiscale, report finanziari dettagliati.
  • Esperienza: esperienza in contabilità, preferibilmente nel settore immobiliare.
  • Costo mensile: da 1.500 a 3.000 euro.

In entrambi i contesti, è essenziale che il personale abbia una buona conoscenza delle normative locali e delle pratiche di mercato, oltre a capacità interpersonali e di negoziazione per gestire efficacemente le relazioni con clienti e fornitori.

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I servizi dell’agenzia immobiliare e importo delle commissioni

Un’agenzia immobiliare offre una varietà di servizi volti a facilitare le transazioni immobiliari per i propri clienti, sia che si tratti di acquisto, vendita o affitto di proprietà. Ecco i servizi tipici forniti e le commissioni medie praticate:

Servizi forniti

  1. Valutazione dell’immobile:
  2. Determinazione del valore di mercato di un immobile basato su fattori come localizzazione, condizioni, dimensioni e confronti di mercato.
  3. Intermediazione nelle compravendite:
  4. Assistenza nella negoziazione e chiusura di accordi di compravendita, inclusa la gestione di tutte le fasi dalla proposta iniziale fino al rogito notarile.
  5. Gestione degli affitti:
  6. Servizi che includono la ricerca di inquilini affidabili, la raccolta dei canoni di locazione e la gestione delle pratiche amministrative correlate.
  7. Consulenza legale e fiscale:
  8. Fornitura di assistenza riguardo le implicazioni legali e fiscali legate alla compravendita o alla locazione di immobili.
  9. Marketing immobiliare:
  10. Promozione degli immobili tramite pubblicità online, cartellonistica, visite virtuali e open house.

Commissioni medie

  • Vendita: le commissioni per la vendita di un immobile generalmente variano dal 2% al 5% del prezzo di vendita, divise tra compratore e venditore secondo le consuetudini locali.
  • Affitto: per gli affitti, le commissioni possono corrispondere ad uno o due mesi di affitto, pagati dal locatore, dal locatario o divisi tra entrambi.

Le commissioni possono variare in base alla località, al tipo di immobile e ai servizi aggiuntivi offerti dall’agenzia. È sempre importante verificare le condizioni specifiche proposte da ogni agenzia immobiliare.

Cosa serve per aprire un’agenzia immobiliare: licenze e autorizzazioni

Per aprire un’agenzia immobiliare in italia, sono necessari specifici requisiti e autorizzazioni che garantiscono la conformità con le normative del settore immobiliare. Ecco un elenco delle principali necessità:

1. Iscrizione alla camera di commercio:

  • È necessario registrarsi come impresa presso la camera di commercio locale. Questo include la registrazione al registro delle imprese e l’iscrizione al rea (repertorio economico amministrativo).

2. Licenza commerciale:

  • Acquisire una licenza commerciale dal comune in cui l’agenzia sarà ubicata. Questa licenza è essenziale per operare legalmente.

3. Iscrizione al ruolo degli agenti immobiliari:

  • È obbligatorio iscriversi al ruolo degli agenti di affari in mediazione presso la camera di commercio. Questo richiede il superamento di un esame di abilitazione che verifica la conoscenza delle leggi immobiliari, tecniche di mediazione e aspetti fiscali legati all’attività.

4. Polizza assicurativa:

  • È necessario stipulare una polizza assicurativa che copra i rischi legati all’attività di mediazione immobiliare, proteggendo sia l’agenzia che i clienti da eventuali danni o errori professionali.

5. Iscrizione all’ivass:

  • Registrarsi all’ivass (istituto per la vigilanza sulle assicurazioni) se l’agenzia intende occuparsi anche di mediazione nei contratti di assicurazione legati agli immobili.

6. Attestato di formazione professionale:

  • I titolari e i dipendenti dell’agenzia devono aver frequentato un corso di formazione professionale specifico per agenti immobiliari, riconosciuto dalla regione.

Questi requisiti sono necessari per garantire che l’agenzia operi in conformità con le leggi vigenti, offrendo un servizio affidabile e professionale. È consigliabile consultare la camera di commercio locale o un consulente legale per guidare nel processo di apertura e assicurare la completa aderenza a tutte le normative.

Come calcolare i costi dell’agenzia immobiliare e il fabbisogno finanziario

Per calcolare con precisione i costi fissi e variabili di un’agenzia immobiliare e gestire il fabbisogno finanziario attraverso il software business plan agenzia immobiliare, segui questi passaggi fondamentali:

1. Inserimento degli investimenti iniziali:

  • Inserisci i dettagli degli investimenti iniziali necessari, come i costi per arredamento dell’ufficio, attrezzature tecnologiche (computer, software specifici), e eventuali ristrutturazioni. Questi rappresentano i costi iniziali prima dell’apertura.

2. Calcolo dei costi fissi:

  • Specifica i costi fissi mensili dell’agenzia, inclusi affitto dei locali, utenze (elettricità, acqua, internet), stipendi del personale, assicurazioni e servizi di pulizia. Questi costi rimangono costanti indipendentemente dal volume delle vendite.

3. Identificazione dei costi variabili:

  • Aggiungi i costi variabili, che possono includere commissioni per le transazioni immobiliari, materiale di marketing e pubblicitario, e costi di trasporto. Questi costi variano direttamente con il numero di operazioni concluse dall’agenzia.

4. Calcolo del fatturato:

  • Utilizza il software per stimare il fatturato basandoti sui servizi offerti, come mediazioni per vendite, affitti, e consulenze, con i relativi prezzi di vendita.

5. Calcolo del punto di pareggio:

  • Il software aiuta a determinare il punto di pareggio, ossia il volume di affari necessario per coprire tutti i costi senza generare perdite né guadagni.

6. Determinazione del fabbisogno finanziario:

  • Calcola l’esatto importo del fabbisogno finanziario per coprire tutti i costi operativi iniziali e i costi di mantenimento fino a quando l’agenzia non diventa autosufficiente.

7. Calcolo dell’importo del finanziamento necessario:

  • Sulla base del fabbisogno finanziario, determina l’importo del finanziamento da chiedere in banca. Inserisci le previsioni di flussi di cassa mensili per dimostrare la capacità di rimborso.

8. Valutazione della sostenibilità del finanziamento (indice DSCR):

  • Il software permette di calcolare l’indice DSCR (debt service coverage ratio), che misura la capacità dell’agenzia di generare sufficienti ricavi operativi per coprire il servizio del debito, essenziale per valutare la sostenibilità del finanziamento richiesto.

Utilizzando questi dati, il software business plan agenzia immobiliare consente di presentare una richiesta di finanziamento ben documentata e dettagliata, aumentando le probabilità di successo nell’ottenimento del credito e assicurando una gestione finanziaria efficace dell’agenzia.

Articolo scritto il 02/5/2024

dott stefano ventura bsness

STEFANO VENTURALinkedin

Stefano Ventura è il fondatore di Bsness.com, software house operante in Italia e Spagna. Si è laureato in economia e commercio presso l’Università di Bologna dove ha anche conseguito il titolo di Dottore Commercialista. Ha esercitato con successo la professione di Dottore Commercialista come esperto in budget e business plan per poi dedicarsi a tempo pieno alla crescita di Bsness.com.